Kína egyik óriási integrált gazdasági térsége – az angolul Greater Bay Areának nevezett tengeröböl – óriási keresletet generál az összetett raktári szolgáltatások iránt. Ennek egyre nagyobb fordulatszámon pörgő motorja a nagy kínai online piacterek gyors fejlődése. A világ legnagyobb ingatlanbefektetői futnak már az itteni, zsíros (logisztikai) befektetési lehetőségek után.
A legnagyobb kínai elektronikus kereskedelmi vállalatok gyors terjeszkedése 2023-ban fellendítette az úgynevezett Greater Bay Area ingatlanpiacának logisztikai szektorát – derült ki a South China Morning Post beszámolóiból. A Temu, a Shein, az AliExpress és a TikTok Shop, amelyek erőteljesen bővítik értékesítésüket külföldön, igyekeztek biztosítani a logisztikai hátteret növekedésükhöz.
A Greater Bay Area a Kuangtung tartományt Hongkongot és Makaót magában foglaló Nagy-öböl térsége. Egy megapoliszról van szó, amely kilenc városból és két különleges közigazgatási övezetből áll Kína déli részén. A kínai kormány olyan integrált gazdasági térséget akar ezen a területen létrehozni, amely 2035-re globális szinten vezető helyet szerezhet az ipari-logisztika térségek versenyében.
A PDD Holdings tulajdonában lévő Temu 2023 végén már több mint 30 raktárral rendelkezett Kuangtung tartományban, ami hatalmas növekedés annak tükrében, hogy egy évvel korábban még csak egy számjegyű logisztikai központot működtetett ott. A cég egyesült államokbeli sikeres reklámkampányai hullámszerűen megugró keresletet teremtenek, aminek kiszolgálását csak megfelelő raktári háttérrel lehet biztosítani.
„Felszívódnak” a raktárterületek
Öt öböl menti város, Kanton, Sencsen, Tungkuan, Foshan és Huizhou 2023-ban összesen nettó 2,35 millió négyzetméternyi raktárterület felszívódását regisztrálta. A nettó felszívódás, vagy abszorpció az ingatlanszakmában az újonnan elfoglalt raktárterületeket jelenti levonva belőlük az üresen álló területet. Ez a logisztika ezen ágának egyik fontos piaci mérőszáma.
A Jones Lang LaSalle (JLL) ingatlanbefektetési tanácsadó cég 24 kínai város raktáringatlan-helyzetét követi nyomon. Az öt város tavalyi adata ezek nettó abszorpciójának 32 százaléka volt.
Az öböl menti logisztikai ingatlanok foglaltsági mutatója olyan időkben nőtt, amikor a piacon megjelenő új kínálat megugrása nehéz helyzetbe hozta a raktáringatlanok tulajdonosait – derült ki Silvia Zeng, a JLL dél-kínai kutatási vezetőjének szavaiból. E térségben egy számjegyű volt az üresedési ráta, miközben az ország többi városában két számjegyű tempóban bővült a kihasználatlan raktárterületek nagysága.
A CBRE nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég szerint a teljes nettó abszorpció Kínában 44 százalékkal, 7,22 millió négyzetméterre emelkedett 2023-ban az előző évhez képest. Ez a második legmagasabb adat a 2021-es csúcs után. Akkor a koronavírus-járvány nyomán megugrott külkereskedelmi forgalom élénkítette a logisztikai szolgáltatások iránti keresletet. Ráadásul annak ellenére javult a mutató, hogy az üresedési ráta 21,8 százalékkal nőtt és példátlanul nagy, 12 millió négyzetméternyi új kínálat jelent meg a piacon.
Nagy üzletté vált a logisztikai raktárak birtoklása
Részben az e-kereskedelmi cégek erős keresletének köszönhetően a logisztikai raktárak a kereskedelmi ingatlanok kategóriájában az intézményi befektetők – például a GLP China Holdings, az ESR Group és a Warburg Pincus – legértékesebb eszközei közé kerültek. Ezt a területet alacsony kockázatú lehetőségnek tekintik még akkor is, ha számolniuk kell az említett piaci ellenszéllel.
A határokon átnyúló e-kereskedelmi platformok globális terjeszkedésük során kihasználják a Nagy-öböl térségének „mindent az egyben” lehetőségét. Azaz a gyártástól a beszerzésen át az exportig terjedő értékláncát – mondta Zeng. Hozzátette:
„Látható, hogy mindegyikük a Nagy-öböl térségét használja kulcsfontosságú határokon átnyúló hálózata központjának Kínában. Ez elválaszthatatlanul kapcsolódik a kínai világgyár stratégiához és a kis tétel, rövid logisztikai ciklus modellhez.”
A „világgyár” koncepció az öböl térségében található gyártási klaszterre utal. Ebben több mint 50 ezer gyártó tevékenykedik a hongkongi szabadkikötő közelében, ami utat nyit nekik a gyors szállítási lehetőségek előtt. Ráadásul a nagy koncentrációnak köszönhetően erős a munkaerő-kínálat, ami leszorítja a béreket.
Millió négyzetméteres nagyságrend kelt el
Az e vállalatoktól érkező megrendelések mennyisége szinte az összes új raktárhelyiséget felszívja a térségben, amint a fejlesztésük elindul – mondta Zeng. A Temu, a Shein, az AliExpress és a TikTok Shop a CBRE által összeállított adatok szerint 2023-ban öt év alatt a leggyorsabb növekedést produkálta a bruttó áruérték tekintetében. A bővülés mindegyik vállalat esetében elérte legalább a tízmilliárd dollárt.
Emellett határokon átnyúló elektronikus kereskedelmi tevékenységet folytató cégek 2023-ban közel 3,5 millió négyzetméter új logisztikai területet bérbe adtak. Ez ötszörös növekedés 2022-höz képest – derült ki a CBRE adataiból. Idén eddig mintegy 1,5 millió négyzetméternyi raktárat adtak bérbe előbérleti szerződés keretében.
A területen a Temu teljes körű menedzsment modelljét alkalmazzák. Ezt sok más vállalat is átvette. Lényege, hogy az e-kereskedő cég kezeli az árképzést, a raktározást, a logisztikát, az értékesítést és a visszáru-szolgáltatást. A modell a CBRE szerint jó minőségű raktárakat igényel. Olyanokat, amelyekben nemcsak a tárolás, hanem a csomagolás és a szortírozás is megoldható. Ezzel párhuzamosan működik az a „félmenedzsment” modell, amelyben a saját raktárral rendelkező, illetve az áruk kiszállításában gyakorlott kereskedők maguk végzik az üzemeltetést és az értékesítés utáni logisztikát. Az ilyen cégek érdeklődése szintén növeli a raktárterületek iránti keresletet.
Előretekintve arra számíthatunk, hogy 2024-ben lassan elkezdődhet a kereslet-kínálat egyensúlyának kialakulása a kínai raktárpiacon – áll a CBRE jelentésében. A tanácsadó cég előrejelzése szerint a logisztikai raktárak nettó abszorpciója 2024-ben mintegy 7,5 millió négyzetméter lesz Kínában. Ez 20 százalékra szorítja vissza a teljes üresedést.
